苏州XX项目可行性分析报告

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一、总论

1、项目建设背景
    苏州XX枫桥镇农工商总公司下属的新泰房地产开发公司由于资金不足，不能及时启动本项目。恰逢整个江苏省的企业改制，有意转让本项目，这是能得到这个项目的重要的外在因素。枫桥镇为了能改善居民的生活质量和提高本地区的房地产整体水平，所以希望找到能开发高品质住宅的开发商。而浙江省特别是杭州市的房地产开发公司不论是资金实力，还是开发水平在全国来说可谓是首屈一指的。这是能转让到并开发的内在因素。根据苏州的城市总体规划发展以及XX枫桥镇片区控制性规划要求，该片区将是XX乃至整个苏州重要的住宅区。本公司经过对苏州全面认真的市场调研，对项目区位环境进行反复的分析比较，根据苏州目前的房地产现状与发展趋势，只要做出能满足苏州市城市居民新的住房要求和高品质，同时定位准确，完全不用担心项目的销售，而且有丰厚的利润。
    该项目已经取得了土地使用权证和项目规划许可证，各项目谈判工作已相继展开。
2、项目概况
该地块位于苏州XX何山路和塔园路交叉口。紧接苏州科技学院，有良好的文化气氛。道路宽敞交通便捷，有何山大桥与古城区相连。项目占地126亩，其中120亩是建住宅用地，6亩是建配套幼儿园用地。容积率为2.0，总建筑面积为16万平方米，小高层和多层相结合，沿街底层为商业配套用房（约占5%）。具有一定的开发规模，并能品牌的延续提供保障，给公司带来良好的社会效益和经济效益。
    本项目的建设资金完全由本公司自筹，不足部分通过土地抵押和预售房款解决。

二、苏州市介绍
苏州位于长江三角洲中部、江苏省东南部，东经l19°55'--121°20'，北纬30°47'--32°02'之间。东邻上海，西傍无锡，南接吴江，北依长江，面积8488.42平方公里，占全省面积的8.27％。市区392.3平方公里，其中建成区68平方公里，古城区14.2平方公里。所属六县市面积为：常熟市1094平方公里，张家港市772.4平方公里，太仓市620平方公里，昆山市864.9平方公里，吴县市1257.42平方公里，吴江市1092.9平方公里。2001年，苏州市完成国内生产总值1760亿元，经济总量在长江三角洲位居第二，列全国第六，人均GDP按现行汇率折算超过３600美元，显示出强劲的增长势头。整个市的人口580.53万，城区人口为80万。XX的经济发展保持良好的发展势头，全年实现工业销售产值400亿，同比增长17%；完成国内生产总值160亿，同比增长14.2%；实现财政收入20.5亿。正在启动二期开发。

三、苏州市住宅市场分析
1、2002年以前苏州市住宅市场分析
在这之前，苏州市住宅水平一直维持在工业园区2300元/m2，古城区2500元/ m2，而XX住宅价格也一直在2000元／ m2左右徘徊。究其原因不外乎以下几点：
　1）、土地价格是一个首要的因素。土地作为稀缺性资源，政府没能做好土地供应的长期规划。开发商可以通过项目可行性报告，以很便宜的价格向政府要求划拨土地。这导致了土地成本在整个项目中只占很小的一部分。
    2）、整个苏州的住宅以零星分散建设为多，不注重整个小区环境、园林、文化方面的建设。使一大批想改变住房质量的居民找不到合适的住宅，贵了又觉得不合算。
    3）、居民居住观念没有改变。大多数苏州人认为，过了苏杭大运河就觉得离开了城市，到了郊区。而且也一直认为苏州XX是一个工业区，不适宜居住。同时，枫桥镇一直以来治安、环境都不好，在一定程度上限制了该区域的房价。
    4）、消费观念也限制了整个苏州市的房价。许多苏州居民留恋于“小桥、流水、人家”，只要有地方住，能吃饱，不会用剩余的钱去改善居住环境和投资于房产。
    5）、这段时间里，虽然有出现过许多有利于住宅发展的政策（比如货币化分房的实施），但一直没能使苏州房地产更上一个台阶。
2、2002年以来苏州市住宅市场分析
2002年是苏州房价飞涨的一年。2001年10月份，苏州市土地全面实行招投标。这对于苏州整个房地产市场是一个重要的转折点，从至，开发商取得土地的维一途径就是

www.fang668.com 市场招投标，土地市场更趋于公平。与此同时，政府出台了一系列的相关政策。
    1）、苏州强化“强市富民”意识，努力使全市经济继续在高平台、低波动中运行，2002年全市经济继续走强。同时，改变全市居民的消费观念。
    2）、规范房地产开发，改善投资环境，使房地产开发逐步走上规模化、集约化经营。把房地产开发作为城市新的经济增长点，大力发展城镇建设。
    3）、在市区范围内，加快土地供应制度的改革，停止新批量土地的开发项目，对存量土地开发项目采取限制的态度，使开发总量得到控制。同时，积极引导开发企业参与园区、XX的开发建设。
4）、加强城市建设步伐，动迁量大幅上升和货币安置政策使市场上对商品房的需求迅速膨胀。
3、苏州XX住宅市场具体分析
苏州去年10月份拍卖的土地中还没有一块形成楼盘，而许多开发商已经闻风相继提高楼盘价格。据苏州市建设局市场调查统计：苏州市今年房价总体上涨了14.8%。
现介绍一下苏州XX最新房价：
序号 楼盘名称 住宅类型 价格（元/ m2）
1 运盛美之苑 小高层（复式） 3600~3800
2 名城 多层公寓 3200（均价）
3 格林花园 多层公寓 3000（均价）
4 阳光水岸 小高层 3500（均价）
5 丽景苑 高层 4500（均价）
综上；XX的住宅均价公寓在3000元/ m2 ，小高层在3500元/ m2 ，复式楼中楼在3600元/ m2 。
4、本项目的发展前景
枫桥老镇改造被苏州XX“十五”规划列为重大项目，估计将投资7亿元。同时，随着XX二期建设进行，该区块将成为连接古城和XX的中心。
上半年，杭州开发商159万元/亩的价格竞得了XX自来水地块，楼板价约为1000元/ m2 ，在地价上面我们有一定的优势。整个XX还没有出现很高品质和这么大规模的住宅。
所以，根据现有市场价（未考虑房价上升），本项目住宅均价定位在3300元/ m2 。
四、项目建设指标
序号 项目 单位 数量
1 总用地面积 亩 126
2 总建筑面积 平方米 160000
2.1 住宅面积 平方米 152000
2.2 商铺面积 平方米 8000
3 容积率  2.0
4 物业经营管理用房 平方米 1120
5 可售住宅面积 平方米 150880

四、项目投资估算及盈利分析
1、编制依据
1）、建筑工程费用以现行建筑工程费用标准及费率为依据；
2）、各种费率依据国家相关文件。
2、投资估算
投资估算表
序号 项目 单价 数量 金额（万元）
1 土地费用 120 126 15000
2 前期费用 100 160000 1600
2.1 勘测设计费 20 160000 320
2.2 各类规费 80 160000 1280
3 工程费用 1200 160000 19200
3.1 建安工程费 1100 160000 17600
3.2 室外工程 50 160000 800
3.3 机电工程 50 160000 800
4 销售费用 按销售收入的2%提计 1100
5 管理费用 按销售收入的3%提计 1700
6 资金成本  1900
7 总投资  40500
3、销售收入
根据工程所处位置、周围环境和苏州房地产现行市场预测，考虑到房地产销售风险和工程建设成本等综合因素，本区住宅均价定位为3300元/ m2 ，低层商铺均价定位为4500元/ m2 。销售收入见下表：
序号 项目 单位 数量 价格 金额（万元）
1 住宅 元/ m2 150880 3500 52808
2 低层商铺 元/ m2 8000 5000 4000
3 合计    56808
4、营业税及附加
本项目应计营业税、城市维护

www.fang668.com 建设税和教育附加税，综上本项目的综合税率为6%，共应交纳税金及附加3408万元。
5、盈利能力分析
财务现金流量表
序号 项目 合计
1 现金流入 56808
1.1 销售收入 56808
1.2 其它收入 0
2 现金流出 43908
2.1 成本投资 40500
2.2 营业税及附加 3408
3 税前利润额 12900
4 项目税前利润率 29.4%

五、结论与建议
1、 用分期开发的方法进行本项目的开发。一方面是为了降低项目的风险，另一方面是降低资金的压力；
2、 做好方案规划。项目市场定位是建立在住宅小区合理的规划基础之上的，包括小区总体规划、配套环境规划、户型规划等方面，杜绝规划设计单调，缺乏完善的配套功能的方案规划，从方案的规划和户型上提高本项目的档次，赢得高档消费群，减少项目风险，提升楼盘形象。

 

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