2016年2季度杭州市场报告

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一、城市经济发展
 固定资产投资增幅大幅降低，今年将维持低速增长的态势。
1-5月，全市全社会固定资产投资累计完成342.11亿元，比上年同期增长5.6%，增幅同比回落29.8个百分点，较1-4月回落0.6个百分点，其中，限额以上投资完成318.29亿元，增长9.5%，增幅同比回落26.4个百分点，较1-4月回落1.9个百分点。
 对外经济稳定增长
1-6月，我市进出口总额达138.5亿美元，比去年同期增长25.3％，其中出口达89.8亿美元，同比增长39.1％。
1-5月，我市批准项目数达282个；合同外资金额达9.1亿美元；实际利用外资达3.57亿美元，比去年同期增长4.1％。
 由于投资和房地产市场回落，财政收入增幅降低。
1-6月，我市财政总收入达253.93亿元，比去年同期增长10.9％，其中地方财政收入达134.46亿元，同比增长18.6％；地方财政支出102.49亿元，同比增长25.4％。
 物价稳定，通胀威胁逐渐消除。
1-6月，市区居民消费价格指数为102.0。
 居民收入保持较快增长，消费支出快速增长。
据市城调队对市区600户居民家庭的抽样调查显示，1-5月份市区居民人均可支配收入为7860元，比去年同期增长14.2%；人均消费性支出6055元，增长29.6%。
 大型零售业、超市营业额增长显著，市场活跃。
今年以来，各大商场、超市开展了形式多样的促销活动，不断扩大经营规模，拓展营销渠道，促使零售额快速增长。据对“杭州大厦”、“联华华商”等12家大型商场、超市统计显示：1－5月份实现商品零售额49.8亿元，比上年同期增长18.5%。增幅高于全市社会消费品总额4.7个百分点。

二、城市建设和规划
 杭州地铁正式通过国务院批准，2010年1号线正式通车。
6月初，杭州市城市快速轨道交通建设规划通过了国务院审批。杭州地铁最早将在2006年底正式开建，并在国内率先引入同站台换乘的理念。根据规划，2010年，地铁1号线一、二期工程和2号线一期工程将建成，线路总长82.2公里，至此，杭州轨道交通的网络骨架将初步形成。其中，1号线一期工程，九堡东至中兴路，线路长22.4公里；1号线二期工程，线路长30公里，包括三条路段，其中，九堡东向东延伸至下沙迎宾路，线路长11.5公里，九堡东向北延伸至临平世纪大道，线路长11.8公里，中兴路向南延伸至萧山湘湖，线路长6.7公里；2号线一期工程，丰潭路至萧山朝阳村，线路长29.8公里。

杭州市城市快速轨道交通建设规划——远景线网规划图(略)
 
 三、房地产政策
 二手房交易个人20%所得税开始重新浮出水面
2004年1月份杭州开始试点二手房交易个人所得税，而9月份嘎然而止。今年6月份，个人所得税作为抑制房地产投机的一项举措，又开始浮出水面。6月1日，南京、青岛两城市宣布，开始实行新的二手房交易税收政策，对于个人转让居住未满5年的房屋，除了按规定缴纳营业税外，还要征收20%的个人收入所得税。6月15日，北京市地方税务局正式出台了“对个人二手房交易强制收取20％个人所得税”的新政。随着试点城市的实施，效果突出，进一步导致市场成交下滑。杭州楼市也可能面临所得税的开征问题。

2005年6月28日，杭州市政府发布《杭州市人民政府关于切实稳定住房价格加强住房保障工作的通知》，要求认真贯彻中央宏观调控的方针政策，按照“总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定”的总体要求，围绕“稳定价格、加强保障”的目标，采取切实有效措施，加大房地产市场调控力度，调整住房结构，稳定住房价格，促进房地产业和房地产市场持续健康发展，确保我市经济稳定运行和社会稳定。

2005年6月28日，杭州颁发《杭州市人民政府办公厅关于公布杭州市普通住房标准的通知》（杭政办函[2005]153号），对普通住宅标准规定如下：
一、杭州市区（不包括萧山、余杭区）普通住房标准为：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在140平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。由市政府于2005年5月31日前公布。
二、萧山、余杭区和各县（市）普通住房标准为：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。其中单套建筑面积和实际成交价格可在不超过上述标准20%的比例内上浮。具体上浮比例由萧山、余杭区和各县（市）政府确定，并于2005年5月31日前公布，同时报市政府，省建设厅、财政厅、地税局，市建委、财政局、地税局备案。
2005年5月16日，杭州颁发《杭州市区住宅区配套中小学（幼儿园）建设管理暂行办法》，对配套中小学建设提出了最新的规定。

政策评价：
今年2季度是政府宏观调控政策不断出台的时间，伴随3月17日利率调整开始，进入4月份，各项房地产政策不断出台，包括税收、房贷、土地、经济适用房等各项政策在内的综合房地产调控政策体系基本形成。房地产紧缩政策，直接引发杭州房地市场全面下滑，进入观望和市场博弈期。从杭州市场反应看，政策效用已经全面凸现，今年杭州市场下滑不可避免。从政策走向看，地方紧缩政策出台可能性不大，而中央则有可能在政策协调上做出进一步的调整和安排。

四、房地产市场
1.总体市场供求状况
 
总体特征：
市场成交不断下降，高价房难以为继，低价房保持热销，经济型户型产品受到市场追捧，需求空间很大，而大户型则难以销售。
随着政府宏观调控的不断加强，杭州房地产市场开始出现全面下滑。市场成交锐减，陷入低迷状态。从今年1-2季度住宅销售统计看，纳入杭州房地产信息网的八大区域成交量不断下降。今年1季度，杭州住宅市场继续去年高速增长的势头，成交保持旺盛的势头，八大区域总成交量为7947套。
伴随3月份的房地产政策的不断出台，杭州市场急转直下，不断下滑。2季度，总成交量仅仅为3038套，而且呈现月度下滑的状况，6月份成交套数仅为818套，日均成交套数不足28套，相比1月份2879套而言可谓冰火两重天。
杭州市场观望气氛日益浓厚，开发商和消费者信心全面下跌，市场调研表明，杭州开发商和消费者的市场信心均跌至12年以来的最低点，市场行情不容乐观。

2.市场价格
 
从价格看，杭州房价已经开始松动，价格出现一定下跌。6月份的成交均价为7440元/平米，与最高价月份3月份9226元/平米相比，下跌1786元/平米。
市场需求持续低迷，导致众多项目开始变相降价，如购房送车、实行98折甚至92折优惠等等，如最近开盘的萧山佳境天城对购房者提供200-300元/平米的价格优惠。
2季度以来的房价下跌，体现为多个因素的共同作用，成交住宅价格结构的改变是一个非常重要的因素，纯粹意义的下跌幅度还不是很大。八大区域成交均价呈阶梯式下调，但这并不完全意味着楼市整体房价下挫，而是因为相对于3月份，4-6月份成交房源以中低价为主。专业投资客淡出楼市，普通购房者观望，导致成交量下降，少数楼盘以不公开打折的方式调低售价，万元房成交趋缓。这些都导致成交价下降。此外，月度成交均价也存在一定偶然性。如6月份天元公寓和圆梦园二期共计成交了314套，占所有成交房源的38.4％，这两个项目成交均价分别为4383元/平方米和5459元/平方米；3月份开盘的旅游•水印城当月成交了332套，成交均价为9588元/平方米。一定程度上讲，这三个项目直接影响了当月成交价。

3．需求变化特点

市场成交低迷，投机者开始淡出市场。经过4年的繁荣，杭州楼市的市场拐点已经逐渐显露。市场转向，需求结构中变化最大的就是投机客群的急速退场，自住需求成为主流。从目前市场需求客群看，主要分为如下几类：
杭州本地自住人群。他们目前构成杭州主要需求人群，从目前在售多个项目购买对象看，目前的需求人群已经以自住需求人群为主。如今年6月25日开盘的顺发•佳境天城，70%都是杭州本地自住客。
外地入杭定居人群。这部分主要以浙江人为主，由于进城思想、子女读书、业务需要、长期投资等多种原因，富裕的浙江人纷纷来杭置业，做长期投资打算，而非短期投机。
少量投机者。虽然主要的投机者已经退出市场，但是仍然存在少量的投机者，等待在价格下跌的情况下伺机购入，但是他们已经不是市场的主体。

4.区域市场状况
 
滨江区：市场反应最为敏感
滨江区是近年来杭州一手楼市最为活跃的区域之一，其市场反应最为敏感，被人称为杭州楼市的晴雨表。六一新政对该区域的影响也较为明显。
3月份滨江成交盛况可用“疯狂”两字形容，成交量共计590套，均价也达历史新高的7892元/平方米。当月，区域内共有17个项目有成交记录，其中8个项目成交量超过20套，水印城一个项目就成交了226套。
此后几个月该区域成交量大幅下挫。6月成交74套房源，只有3月份590套的12.4%。6月份的第三周，全区域只有一个项目成交了8套房源。成交均价也从3月份的7892元/平方米，降至7150元/平方米。
6月滨江区有4个项目新开盘。据称，受宏观调控影响，锦绣江南花园和春江时代花园，推出时的开盘价比预期有所下调。不过市场反应似乎不是很热烈，截至6月29日零时，锦绣江南花园预订10套，无成交记录；春江时代花园2号和3号楼成交14套，预订7套。

江干区：购房者看重价格和交通
横跨城市市中心与城郊接合部的江干区楼市受政策影响比较大。4月和5月份成交量非常少，分别只有29套和19套；到了6月份虽然成交了130套房源，与3月份基本持平，但成交均价为5809元/平方米，比3月份下跌了3189元/平方米。
不过，从3月和6月成交信息来看，并不是说这个区域房价在短时间内每平方米下跌了3000多元，上述成交均价具有一定偶然性。
3月成交的房源中，位于文晖路上的天成嘉苑4号楼和5号楼占了107套，成交均价为9012元/平方米；而6月份位于九堡的圆梦园二期成交量达117套，成交均价为5456元/平方米。很明显，这两个项目直接决定了该区域月度均价。
对江干区今年来的走势调查发现，在当前形势下，该地区楼盘的定价和区域配套成为普通购房者关注重点。如天成嘉苑离市中心距离近，而圆梦园有地铁和德胜快速路东段等利好，定价也相对理性，从而引发热销。

下沙：新盘逆势热销
区域内只有5个在售楼盘的下沙，5月、6月却大量逆势成交，成为宏观调控下杭州楼市一大亮点。
5月下沙成交220套房源，6月为191套。成交均价从4月份的6379元/平方米下降至6月的4457元/平方米。
今年以来下沙新推出的3个新项目均热销，一度排行当月八大区域楼盘成交量首位。单个项目直接决定了该区域月度成交价：2月和3月是十六街区商城，共成交了376套；4月和5月是福雷德广场，成交了324套；6月是天元公寓，成交175套。
从下沙新开盘热销可以看出，价格因素直接决定了杭州普通购房者的选择。如天元公寓成交价为4383元/平方米，大大低于6月新开的其他十几个项目。而相对余杭某些区域，下沙有较为成熟的配套和便利的交通等利好。

上城区：价格走势较平稳
作为城市中心区域，上城区绝大部分房源售价超过万元，而且户型普遍偏大。尽管地段好，房价有支撑，该区域还是在这轮宏观调控中受到一定影响。6月份该区域成交均价有所下跌，多个高档房源一个月内无成交记录。
统计显示，6月份上城区成交均价为11317元/平方米，比上月的11808元/平方米，下跌了419元/平方米。
今年2-6月，上城区价格走势比较平稳，经过3月份一波行情后，成交均价维持在11000元/平方米左右。
从成交量来看，3月和5月达到高峰，分别为158套和160套。3月份受市场利好消息带动，大量高价房成交，该区有6个高价楼盘成交量超过10套，其中钱江时代和金都华府分别达到45套和40套。到了6月份，全区只成交了75套。

拱墅区：个别楼盘价格上涨
拱墅区在杭州一手楼市比重向来很小，除了5月份因为拱宸新苑大量成交，成交量达152套外，其余各月在30至70套之间。成交均价也变化不是很大，在9000元/平方米上下浮动。从单个楼盘调查看，今年以来区域内的锦昌文华价格上涨比较明显。该项目一期3月份的成交均价为8883元/平方米，到6月份推出二期时，成交均价达到10265元/平方米，涨幅达13.6%。截至6月29日零时，锦昌文华苑二期成交了25套。

下城区：成交行情波动较大
下城区跨地域较广，市中心地带和城北的成交单价相差数千元。因为每个时间段成交房源不同，导致区域均价起伏较大。
5月份下城区成交均价达11724元/平方米，达到今年以来最高点，而6月份却突然降到最低点，成交均价为9342元/平方米，比上月下跌了2382元/平方米。
这主要由于5月份成交房源不多，受中山花园二期等高价房影响明显；而6月份受政策影响，位于城北的水印康庭和华府•丽景家园等中间价位房源受到青睐。该区域6月成交量由5月的61套上升到108套，上述两个项目占了98套。
从2月份以来的走势看，下城区价格和成交量波动较大。和其他区域一样，3月份有过一波大量成交和房价上涨。当月成交量达407套，均价从9723元/平方米，上升到10120元/平方米。

西湖区：价格变化幅度大
西湖区与下城区情况类似，由于成交房源少，地理跨度也较大，导致价格变化幅度大，区域均价受单个项目影响明显。5月该区域成交均价为12063元/平方米，6月大幅下挫了3881元/平方米，只有8182元/平方米。
距离市中心较远的天河西苑和广宇•西城年华左右着该区域的6月成交价。两个项目共计成交85套，占了96.7%。而决定3月成交价的崇文公寓、丁香公寓，6月分别只成交1套和2套。

5．土地市场
　　　　　　　　　　2005年2季度杭州成交土地统计分析表

区域

块数

面积(平方米）

单位土地面积均价（元/平方米）

住宅

商业

上城区

3

20034.1

8936

17822.17

下城区

1

14490

0

3204.28

西湖区

5

189231

0

11169.1002

江干区

2

72666

0

8099.66

拱墅区

1

7541

7223

13207.80

滨江区

1

86406

0

10878.87

杭州经济技术开发区

1

16653

0

3319.52

共计

14

407021.1

16159

10527.74

伴随房地产市场下滑，土地市场开始冷却，开发商购买土地的热情也随之大大削减。2季度以来，杭州土地市场拍卖行情看淡，开发商普遍出现谨慎购地的状况。土地拍卖场合不愠不火，成交价格往往仅略高于拍卖底价。6月份成交的26、27和28号地块均是如此，成交价格均略高于拍卖底价。以前企业不顾价格，抢购土地的情况不复存在。
    从成交价格变化看，杭州土地成交价格已经出现下降。例如杭州一块拥有无敌江景的地块成交楼面积仅为2890元/平米，而以往同一区域的土地楼盘价格均不低于4000元/平米。
从2季度统计看，共有14块土地出售，总面积为423180.1平方米，其中住宅土地面积为407021.1平方米，占96.18%，商业土地面积为16159平方米，占3.82%。从分布看，主要集中于西湖区、滨江区和江干区三个区域；从价格看，整体单位土地面积成交均价为10527.74元/平方米，其中上城区、西湖区、拱墅区和滨江区成交均价在10000元以上，而其它区域则低很多。

 　　　　　　　　　　　　　2005年2季度杭州8大区域土地成交统计

地块编号

地块坐落

出让面积

用途

中标单位

容积率

中标价格

杭政储出[2005]28号地块

下城区石桥镇，东至规划道路、南至华丰路、西至华中路、北至规划道路

14490 M²

住宅用地

昆明精达仪表制造有限公司

≤2.2

4643万

杭政储出[2005]27号地块

上城区，东至吴山路，南至解放路，西至保留地块，北至邮电路

4784 M²

住宅用地

杭州上城区资产经营有限公司

1.93

16400万

杭政储出[2005]26号地块

上城区，南至通道，西至通道，北至清江路，东至通道

9702 M²

住宅用地

浙江中钱置业有限公司

--

15231万元

8936 M²

商业金融用地

杭政储出[2005]25号

西湖区三墩镇蒋家角，东至新世纪花苑、南至新世纪花苑、西至新世纪花苑、北至环镇北路

3403 M²

住宅用地

恒生投资开发集团有限公司

≤1.6

2839万

杭政储出[2005]24号

西湖区，东至西溪河、省委党校经济房，南至文一路，西至教工路、北至余杭塘河

64228 M²

住宅用地

浙江金都房产集团有限公司

2.4~2.5

11.2418亿

杭政储出[2005]23号

江干区九堡镇八堡村（规划R21-08-B地块），东至规划兴安路，南至规划一号路，西至杭政储出[2005]22号地块，北至规划九乔路

33961 M²

住宅用地

杭州中兴房地产开发有限公司

≤2.5

29809万元

杭政储出[2005]22号

江干区九堡镇八堡村（规划R21-08-A地块），东至杭政储出[2005]23号地块，南至规划一号路，西至规划胜稼路，北至规划九乔路

38705M²

住宅用地

浙江名城房地产开发有限公司

≤2.5

29048万元

杭政储出[2005]21号

西湖区转塘镇，东至规划向山路，南至规划方家横路，西至杭政储出[2005]20号地块，北至规划斗门路

33514M²

住宅用地  

浙江红石房地产开发有限公司

≤2.0

30953万元

杭政储出[2005]20号

西湖区转塘镇，东至杭政储出[2005]21号地块，南至规划方家横路，西至规划绿地，北至规划斗门路  

29823M²

住宅用地

浙江红石房地产开发有限公司

≤2.0

27544万元

杭政储出[2005]14号

杭州经济技术开发区

16653 M²

住宅用地

浙江工商大学

 1.75

5528万元

杭政储出[2005]13号

西湖区，东至转塘规划D13地块、南至镇规划D11地块、西至镇规划D8地块，北至320国道

58263 M²

住宅用地

浙江金纬房产

2

3.76亿

杭政储出[2005]6号

滨江区，东至春晓路，南至江汉路，西至江晖路，北至滨怡路

86406M²

住宅用地

富润控股

2.8 

9.4亿

杭政储出[2005]7号

拱墅区，东至道路，南至台州路，西至金华路，北至道路

7541M²

住宅用地

浙江正中房地产

2

1.95亿

7223M²

商业、办公用地

2.8 

杭政储出[2005]8号

上城区，东至四宜路，南至清波街，西至府前街，北至河坊街

总面积5980M² 其中出让5548.1M²

住宅用地

浙江大都置业

 1.505

2亿

4．二手房市场
 

二手房挂牌激增，成交继续萎缩。
从2季度整体市场情况看，观望气氛日益浓厚，成交量不断萎缩。新政后二季度块牌猛增，如杭州金风易居5月份日新增挂牌量呈达到300多套。4、5月份挂牌量较大，二手房市场出现“喷井”现象，希望6月1日营业税开征前将手上房屋出售，6月份有所下降。
市场成交则一直维持地位。6月份成交量仅相当于5月份的6成，比五月份下降41.08%。
杭州地铁的现实利好并未对6月楼市产生大的冲击，购房者显得冷静而理性，尤其是对二手房市场基本上没产生大的影响。很多小型中介面临倒闭的境地，品牌中介也适当控制了门店扩张的步伐。
 

二手房价首次大跌
房地产宏观调控组合措施对房价的调控效应正逐渐显现，伴随投机客离场、投资客收手，房价快速上涨的势头得到有效遏制，杭城二手房均价形成理性回归的走势。
杭州市经济信息中心监测结果显示，运作了6年的杭城二手房价格指数（从1999年7月开始）首次出现了较大幅度的下跌，6月份比上月降低了8.96点（每平方米房价下跌210元），而以往价格指数下降的最高幅度也只有5点。从样本价格来看，买卖双方的心态已明显发生分化，这将直接影响下面几个月的价格走势，预计7月份成交均价仍将呈现一定的跌幅，8月份将有所缓和。
 

5成以上板块均价下跌
杭州市经济信息中心监测结果显示，在9个板块中,有5个板块本月二手房均价环比出现了不同程度的下跌，其中上月价格上扬的3个板块本月都出现了较大幅度的下降。
5月份，朝晖一带、市中心、城西文教区以3.06%、6.84%和3.25%的涨幅成为仅有的3个领涨区块，本月却以13.83%、10.51%和6.69%的跌幅位列价格跌幅前三甲。另外，大关德胜三塘板块和城东景芳采荷区块继续了上月的下跌趋势，只是跌幅表现温和，环比分别下降了2.22%和4.26%。而另外4个板块则是经过上月的下跌，本月才出现了不同幅度的反弹，其中滨四复兴望江门一带为涨幅最大的区块，环比上涨了12.96%。
 

高价位次新房成交黯淡
在成交结构中，大户型、高价位住房成交比例明显下降，6月份120平方米以上的房源占总成交量的比重，由5月份的19.41％猛地下滑到8.2％；总价100万元以上的房源也由18.56％快速减少到4.92％；而成交房源平均房龄也由上月的10年变为11年，房龄5年以内的成交房源由5月份的27.06％降低到23.48％。分析认为，次新房、大户型、高总价房源的成交黯淡，一方面是因为房源持有者不肯舍弃既得利益，另一方面则是由于新建商品房纷纷采取“低开”战略，定价下调，部分购房者热情转移。

附件一：2005年7、8月份预开楼盘统计（略）
附件二：2005年1-2季度杭州土地成交统计（略）

2016年2季度杭州市场报告