地产投资分析要领

　　笔者从事地产分析工作多年，自问不敢说有什么大建树，只累积一些经验，希望与读者分享。以下便是做地产分析时要注意或知道的一些事情：
 
　　　一、分析可分两种：（1）数量性（quantitative）和（2）非数量性（non-quantitative）。
　　此文所提的大多与前者有关。数量性的分析的定义其实很简单：分析（analysis＝数据（data＋方程式（formula），如果只有数据，例如楼价过往的升跌，租金的表现等等，没有运用一些方程式去分析所得的数据，那么严格来说这只是资讯报告，不是分析。
 
　　二、分析的运用应是投射性（projective），不是预测性（speculative）。前者承认分析
　　局限，后则则当分析员（或分析员当自己）是神，可预知未来。要善用投射性分析则先要适当地控制自己的一些偏好及个人的投资情况（例如因自己入了货便望市场升等等），以及做分析时“同等”地看待“最好”的打算及“最坏”的打算，例如最好打算时的利率当作是5％，最坏打算的也只当作是6％，则不免有自欺欺人的成分。

　　三、分析可以很简单，也可很复杂，视情况需要，时间多寡及可运用的资源包括人才和金钱。一般而言，简单的分析只可作为粗略的参考，准确程度也较低，准确程度要求愈高则复杂程度愈大。

　　四、分析无论细致到什么程度也不能“尽信”（按：不是不信，而是不百分之一百信）。
　　原因很多，但此文只提其中重要的两个：（1）数据方面，就算搜集方法完美无瑕（实际上不会），所有数据依然是“历史”。历史虽常常重演，但每次的人物、境况、时空、地利等均不完全一样。若一成不变地看待分析及其结果多会吃亏。（2）方程式方面，一般方程式是单向性的，简单举例如A＋B除C＝D。但现实可能是多向性的（interactive），即不只A－B－C三者因素会互相影响，实际结果D在某种情况下同时是自己的因素而自我影响和波及其他因素。举例，楼价下调到某一水位便可能变成市场的一种预看法因而继续下调，形成一种“预期自我实现”（self-fulfilling prophecy）的现象。
 
　　五、地产分析主要涉及三个层面：（1）市场分析，（2）一揽子物业的分析，（3）个别项目分析。三个层面虽有所关连但同时其所需的资讯，覆盖范围、深度及方程式都不同。　

　　六、要分辨什么是价格和什么是价值。往往市场对两者混为一谈，对两者的定义也有不同版本。此文欲提供以下的较技术性的定义：价格是在某段时间内某个物业在公开自由及自愿市场里出售而可得的价钱。若涉及多个类同物业则可产生该类物业的一个“市场价格”。倘若将时空拉长，例如三年或三年以上，市场价格便有一定的“走势”，通常会是有所“升跌”（至于大升大跌或只是细致的波动是另一问题）。数学上可在此中的波动穿上一条“平衡”线，这条平衡线代表有关时段的“应有价格”，此文就假设这就是价值。因此，要在地产市场图利或炒作，并不是靠有“价值”的价位入货或出货（因为回报只和大走势打和），而是靠在“低价格”时入货而在“高价格”时出货（buy low and sellhigh）回报便跑赢一般人。当然要达到此种境界谈何容易，价值的计算可以帮助投资者了解市场偏离“应有价格”（高或低）的程度。

　　七、在项目分析里，要考究别人有没有“造数”时，除注意有否夸大收入部分，作细开支部位等等外，就是看有无较大幅的借贷。因为技术上借货可增加项目的回报率。最简单办法就是把整体借贷删掉，当是不需借钱全自资，这时的回报率便较能反映该项目的实力。

　　八、数量性分析是决策过程里的一个重要环节，但也只是其中的一个环节。它的作用是迫使投资者运用较科学及理智的程序思考问题而非单凭直觉。倘若适当地配合其他环节如非数量性的分析及好的商业判断，决策效果相信会更佳。

（麻省理工学院地产发展硕士 钟维杰）