盐城市房地产市场调查报告

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    一、盐城国民经济状况

    1、回顾和综合评述

    盐城市地处江淮平原东部、江苏的北部,浦东经济开发区、长江三角洲辐射区内,是江苏沿海中心城市之一。东临黄海、南与江城南通市、泰州市毗邻,西傍文化名城扬州市和古城淮阴市,北与山城连云港市接壤。下辖一区二市五县,市区、东台市、大丰市、响水县、滨海县、阜宁县、建湖县、射阳县。

    盐城地形皆为平原,南北部地区分别由长江和黄河携带的泥沙,经海潮、风浪作用沉积而成,地势最高处在灌溉总渠两侧、废黄河两岸高地和响坎河两岸,海拔8-9米,最低处在大纵湖、北龙港一线,真高只有0.7-1米。盐城境内渠港湾四通八达,通榆运河纵贯南北,苏北灌溉总渠、串场河、中山河、射阳河、新洋港、斗龙港等着名河流纵横交错。

    盐城土地面积14911平方公里。东部有海岸线582公里,占江苏省海岸线总长度的56%。沿海滩涂面积45.3万多公顷,占全省沿海滩涂面积的75%。盐城总人口796.51万人,其中非农业人口269.62万人,占总人口的33.9%,人口密度534人/每平方公里。

    盐城处于亚热带向暖温带的过渡区,也是我国南北的连接区,年日照时数2252小时,年均气温15.7摄氏度,年降水量840毫米左右,土地肥沃,水域广阔,气候温和,四季分明,冷暖有常,雨量适中,宜农宜林,宜牧宜渔。

    盐城市市区成立于1983年,全区总面积1696平方公里,人口66.34万,下辖20个镇,有305个村民委员会和139个居民委员会,是盐城市政治、经济、文化中心和对外开放的窗口。 盐城市区由亭湖区和盐都区构成。亭湖区是盐城成熟的商业、居住、生活区;盐都区是市区政治经济科技文化中心。

    盐城是江苏重要新型的工商业城市,具备较好的工业、农业基础,被国务院列为对外开放地区。盐城工业经济具有一定规模和技术水平,全市现有各类工业企业4万家左右。尤其是汽车产业成为盐城的支柱产业,带动了相关产业的发展。近几年,全市的经济发展迅猛,到2003年国内生产总值高达760亿元,同比增长15.68%。人均国内生产总值达9542元,同比增长15.55%。

    城市居民人均可支配收入为8059元,同比增长10.79%。盐城市大部分为农业人口(66%),外出打工的较多,据有关数字显示,至2000年底已有46.7万人在市外打工,占当时的农业人口的17%。他们从市外省外境外带回的收入并没有能有效地计入当地的统计数字,所以实际人均收入要高于统计数字。(据有关资料显示:截止2001年底,盐城市先后向38个国家或地区输出劳务人员达20589人,签订合同额5亿多美金,完成营业额4亿美元。以每人每年3万元的收入和平均每人在外工作2年计算,派出一个人的年收入相当于农村10个劳动力的年收入。这几年的海外劳务输出共获得了12亿元人民币的外汇。)社会消费品零售总额为224.88亿元,同比增长6.36%。

    同时,在房地产开发方面,盐城市的发展也相当迅速,到2003年全市房地产开发投资额为23.12亿元,同比增长幅度高达33.65%。

    竣工房屋面积为134.08万平方米增长8.68%,商品房销售面积达144.3万平方米增幅惊人地高达49.05%。从图中可以看到,03年前,盐城的销售面积一直小于竣工面积,供大于求,而03年,巨大的需求导致了销售面积超过竣工面积,求大于供。可以预见,盐城的房地产开发市场存在相当的潜力。

    经过多年的努力,盐城市经济结构的战略性调整取得重大进展,初步形成现代化城市的格局和风貌,人民生活在实现小康的基础上更加宽裕。

    2 、盐城市社会经济发展展望

    A、盐城—中国东部沿海岸唯一的“潜力股”

    盐城是目前中国东部沿海岸地区唯一欠发达的地区,预示着经济上扬的巨大潜力。盐城地区北有渤海湾、胶东半岛,南有苏南、上海、浙江、福建和广东等沿海发达地区。中国的东部发达的经济海岸线,在盐城地区似乎突然间落入一个“V”型谷底。我们认为这与过去盐城所处的交通条件有密切的关系。纵观东部沿海地带,东北、华北地区至连云港的交通体系较为完善。连云港—伊斯坦布尔欧亚大陆桥铁路干线带动经济往西发展。而华东地区的长江黄金水道同样把经济腾飞的发展轴心扭转为向西发展。盐城地区成为

www.fang668.com 中国沿海—长江这一宏观经济“T”发达地区上唯一的断点。

    随着沿海大通道的贯通,中国“T”型发达地区的唯一断点也将同时被弥补。盐城地区也将迅速成为中国“T”型地区工商发展成本最低的一个经济发展点。其经济发展水平将迅速赶上苏南、胶东半岛。展望盐城的未来经济发展,它可能继续跟随在苏南等地区之后,但就其从“V”型谷底回弹的发展空间潜力是巨大的。

    B、融入上海二小时经济圈

    盐城的地理位置属于长江三角洲地区,而长三角区域经济发展的梯度特征十分明显。从传统的经济眼光来看,苏北地区的经济总量是苏南的一半,而苏南又是上海的一半。长三角的经济发展圈层呈现与上海非常强烈的相关关系。

    盐城地区传统上从属于南京经济圈。南京在江苏省的位置偏西,往西往南方便,往北往东不便的道路体系造成南京的经济辐射主要往南往西。盐城地区成为“被遗忘的角落”。随着沿海大通的贯通,盐城到南京的时间为3.5小时。而盐城到上海的时间距离为2小时。南京对盐城的影响将逐步减少,而上海对盐城的辐射将加强,故此盐城将逐步融入到上海经济圈。

    C、交通区位的巨大改变

    中国沿海大通道对盐城经济发展的促进作用显而易见,除此之外,盐城同时正在努力完善海、陆、空全方位的交通基础设施大丰五万吨级的深水海港正在建设,铁路交通也已基本开通,更为特殊的是盐城拥有苏北地区唯一的空港,而盐城与苏北其它地级市都有高速公路连接,所以,它将是整个苏北地区陆运、空运的枢纽节点。由于盐城悦达与韩国大宇集团的经济合作。盐城空港开通了盐城-汉城每周一班的往返直达航班。随着悦达集团三十万辆生产线项目上马,盐城-韩国的经济纽带无疑将进一步加强,而盐城空港也必将从其他支线机场的格局中脱颖而出,成为苏北地区唯一的“国际空港”。

    D、制造业发展的强劲动力

    制造业的发展必然带来大量人口的集聚、GDP的上升,是拉动一个城市经济发展和城市建设的强劲动力。

    近年来,盐城工商业招商引资的形势相当良好,沿海地区制造业上海-苏南-苏北的梯度转移模式已初现端倪。而盐城悦达集团的存在更加凸显这个发展中城市的与众不同。目前悦达集团汽车生产线为年产十万辆,主要零配件为进口组装,已经成为盐城经济发展的主要支柱。而随着三十万辆生产线的开通,零配件自主生产的比例必然加大,悦达也将真正成为盐城地区无可争议的支柱产业龙头,拉动与汽车相关产业的经济腾飞。

    E、建城区的扩展带来人口聚集的效应

    历史上,盐城作为地区行署所在地,它的建成区范围为20-30平方公里,与其下辖的建湖、滨海等县级市没有太大的区别。农业人口城市化的城市指向呈现随机性强的态势。

    随着盐城撤区建市,新一任领导班子的第一项城建工程就是拉大城市框架,把建成区扩展为50平方公里,体育馆、展示馆、博物馆等文化设施不断完善,再加上制造业发展带来的大量就业机会,使得盐城明显区别于其他县级市。农业人口的城市化指向将迅速从随机性转变为集聚性。城市人口发展的“雪崩”期即将到来,盐城在短时间内将迅速发展为百万人口的都市型城市。

    盐城市的境外投资也有一定的规模,特别是韩国投资商占了很大的比例,约有6000名韩籍人士在盐城工作和生活。高消费人群的增加可以繁荣盐城市的商业市场。

    F、盐城社会经济发展展望的结论

    盐城通过多年的发展,综合实力得到了不断提升,在今年11月初,在国家统计局首次发布“中国综合实力百强城市”排行榜,在全国286个地级以上城市中,盐城市排在第83位,跻身于全国百强城市行列。这是我国首次对地级及以上城市的综合实力进行全方位的评估,涉及人口与劳动力、经济、社会、基础设施、环境等50多项综合指标。盐城市能跻身百强,是对其过去发展的肯定,也是其未来发展的希望。在中国经济平稳发展的基础上,盐城市将有更好的前景,也为盐城市的商业仍至商业物业的发展创造了有利条件。

    3、总体社会环境因素结论

    本报告分析宏观经济情况根本目的是要判断今后一段时间房地产市场的走势。简而言之,只要全国经济保持持续、稳定和健康的发展。盐城在上海经济及长三角经济区的辐射下,房地产市场包括商业物业市场就大有发展前景。在外部环境有利的情况下,本案的预期租金、售价就有较大的上浮潜力。反之,本报告也需特别强调:如果出现突发的重大影响因素造成中国或盐城经济总量下降或GDP增长速度减缓达不应达的目标,直接后果将是整体就业不足,就业人口的收入停滞不上或有下降,间接的后果是居民整体购买力下降,消费不足,需求疲软,那么将对整体房地产业包括商业物业造成不可估量的影响。即在外部外境不利的情况下,本案的预期价格就有较大的下跌压力。但从目前的情况来看,此类不利影响发生的可能性较小。只要处理好就业问题与农业人口问题,扩大消费需求,中国经济总体形势应朝着长期趋好的方向发展。

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    二、土地市场分析

    1、土地成本翻倍

    盐城现行土地的开发使用主要采取挂牌拍卖的方式,公开竞标取得。这样以来,房产商取得土地的方式就更为公平,“关系地”、“违规地”很大程度上得到遏制。土地作为政府惟一的大宗资产,集中进行管理可以实现土地效益的最大化,也便于城市进行统一规划和设计,政府垄断土地是其经营城市的表现,对于改善城市环境和防止无序开发有着很重要的意义。

    除经营城市外,实际上是政府也想利用严把土地审批关,来遏制房产开发出现无政府状态,政府一手垄断土地,推行土地储备制度,具体出让操作时限量供给、公开招标、竞价批租,这样一来,谁出的价格高谁就能拿到土地的使用权;加之批出去的土地又控制在少数人手里,土地少了,开发商的热情并没有因此而减弱,反而越烧越旺,土地出让价格几乎翻倍。

    2、卖房不如炒地——房价和地价的严重背离

    地价上涨就意味这开发成本上涨,房价势必上涨销售压力增大,再加上市场瞬息万变,楼盘的开发周期很长,等到面市的时候将会有更大的风险,给房产开发带来的巨大的压力和风险;而相较之“炒地皮”,似乎实现“利润”要快的多、保险的多。“卖房不如炒地”便由此而生,因此部分开发商也纷纷加入到热火朝天的炒地皮行列中。

    地价扶摇直上,到了实际开发时已经被翻了几番。这种炒来炒去致使地价飙升,房地产商只好把这种“成本”转嫁到购房者那里。土地价值的最大化是实现了,房产开发的势头却没有有效遏止,反而愈演愈烈,俗话说“地价是房价涨跌的方向标”,高位房价自然而然地孕育而生,经济适用房千呼万唤仍然遭遇难产,高价房却是不请自来遍地皆是,这样导致了房价和地价的严重背离。

    3、土地价值的时效性特征

    由于现阶段盐城市南进西扩的总体发展战略,市政府由老成区迁往南侧的世纪大道,市民对未来的期许普遍看好处于城市版图的南端新城区,使得城市的发展将沿着解放南路这条城市中轴线向南迁移。但南端新城区的城市建设由于底子薄,城市建设和生活配套的各方面还不十分尽如人意,老百姓对新城区有个接受的过程。随着盐中、一小新校区的建设,市民体育公园、体育馆的建成、新的行政大楼的投入使用,以及大量房地产开发项目的落成,南端新城区的城市化繁荣程度不断加强,市民对城市的认可将随着不同的历史时期沿着解放南路一个路口一个路口的往南迁移,所以南端新城区房地产项目的土地价值和项目商业价值将随着不同的历史时期而发生变化。

    4、土地的放量供应预示着产品过剩的买方市场即将到来

    在政府和部分开发商热情高涨的乐观主义情绪下,土地持续放量供应,白热化的价格战已经是可预见的未来!我们从近几年的土地供应量数据来看,由于土地价格上升和土地供应量急速增大,在如此行情下,可以预见激烈的价格战争和市场战争已经一触即发,这必然使房地产开发利益空间受到巨大的威胁,对开发企业来讲也将是危机与高风险的挑战,是企业生存和发展所必经之战,也是一场必须赢的战争。

    三、房产市场分析

    1、板块效应初现端倪

    A、人民中路板块——没落贵族、恋土情节

    B、城东板块——市场追随者

    市场特征以补缺型为主

    C、盐都新区板块——市场渗透者

    市场特征以外来投资者为主

    D、先锋岛-串场河板块——商用不动产

    E、解放南路北板块——异军突起领跑市场已成为必然

    2、局部市场竞争激烈,演绎生与死较量之战

    解放南路房地产板块供求关系分析:

    关于供应量

    目前已完成批租手续可开发

    项目为:

   

www.fang668.com 奥林匹克花园           3万平方米

    金色家园               12万平方米

    奥林匹克花园           17万平方米

    鑫都花园               30万平方米

    温馨家园               16万平方米

    娱乐花园               4万平方米

    紫薇花园               13万平方米

    迎宾南路地块           19万平方米

    解放南路东侧A区       75万平方米

    双元路苏通房地产       3万平方米

    广电中心南侧           6万平方米

    缤纷亚洲               8万平方米

    解放南路(原工行地块) 2万平方米

    教院附中东侧           2万平方米

    盐中东侧南通宏鹏       22万平方米

    总计:                232万平方米

    关于需求量

    预计在今后几年内,解放南路房地产板块将占盐城房地产份额的50%。

    盐城房地产在一年之内有突飞猛进的发展,达到发达地区年人均消化1~1.5平方米的水平。

    在解放南路不再批租土地的前提下,该地区完全消化时间也将长达4~6年;

    如果继续有批租土地的增量,完全消化时间可能为10年。

    四、开发商分析

    1、本土企业全面改制

    2、外地企业进入盐城

    从盐城目前的楼市来看,来自经济发达地区地产企业越来越多,无论从建筑、规划、设计,还是操盘手法营销策略都给盐城带来呢强烈冲击,让市民们感受到了一阵旋风,比如“衡泰冠城”在去年地盐城楼市中就是一个亮点,在同档次地产品中极受关注和追捧,我们不可否认它已经在盐城建立呢自己的品牌。

    3、竞争导致经营理念变化

    由于竞争的加剧,开发商自身素质的提高,经营理念渐渐趋于成熟,更注重市场细分,打破同质化将是必然趋势,目前盐城楼市各行其道,开发物业档次各异各出其招,由生存型走向都市型。

    五、消费心理分析

&nb

www.fang668.com sp;   1、新城VS老城

    2、矛盾观望的态度,价格将成为分水岭

    六、观念分析

    乡镇型向都市型转化

    1、空间观念

    自行车—→摩托车—→汽车

    2、消费观念

    76%的高端购房客户接受按揭

    3、营销观念

    从传统的自产自销到营销专业团队售楼时代

    4、居住观念

    从生存型到追求精神生活(文化)

    从室内(房型)到室外(环境)

    从贪大求宽到资源的经济性考量(性价比)

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