物业保安责任的解析

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    今年来随着物业管理行业的逐渐发展,在居住物业管理区域住宅楼内发生恶性事件,被害人或其家属愤而向物业公司索赔的民事诉讼已发生多起,引起了全社会的极大关注。在这些民事诉讼案件中,由于相关法律的缺乏,案件事实情况的不同,审理法官对案件理解的差异,其审理结果也大相径庭。究其本质而言,对类似案件的审理过程,其实就是法官对物业保安责任分析、认定的过程,因此,物业公司对保安义务的履行直接决定了将来物业公司的责任承担。作为一名法律从业人员,本律师希望能从法理角度对此作出一个较为明确的阐述,以尽力避免往后类似纠纷的发生。

    一、保安责任的产生

    为明确双方的权利义务,保护自己的合法权益,物业公司及业主之间通常会就物业管理的相关事项订立物业管理合同,约定诸如住宅共用部位、共用设备的使用管理、维修和更新以及保洁服务、保安服务等条款。

    根据《上海市居住物业保安管理办法》以下简称《管理办法》第十八条:"业主或者业主委员会应当委托一个物业管理企业管理物业。物业管理企业接受委托从事物业管理服务,应当与业主或者业主委员会签订物业管理服务合同"和第十九条:"物业管理服务合同中当事人应当约定下列物业管理服务事项:(五)保安服务"的规定,我们不难看出物业公司与业主之间形成的是合同法律关系,而保安服务则是合同的一部分。

    实际上,在业主支付的物业管理费中一般均已包括了保安费用。因此,从合同法角度讲,双方间的合同关系业已成立并生效。由此,对于物业公司来讲,采取必要的保安措施就是其不可推卸的义务,如果义务履行不完全,物业公司就应当承担相应的合同责任。

    二、保安责任的范围

    保安服务的范围应从以下几方面进行认定:

    首先是法律法规对物业公司保安服务方面的强制性规定,如《管理办法》第十五条规定的物业保安人员应当履行的六项职责。

    其次,由于物业公司和业主之间存在的是合同关系,当事人完全可以在合同中具体约定保安的内容,确定保安服务的范围,以排除法规的任意性规范。

    当然需要明确指出的是,根据《管理办法》第三条"居住物业保安服务是指物业管理单位根据物业管理服务合同,为维护物业管理区域内的公共秩序而实施的防范性安全保卫活动"的规定,物业公司的保安义务仅仅局限于防范性的安全保卫,保安不能等同于治安或保镖,物业公司不负有保障住宅小区内每个居住人人身、财产安全的义务,不能要求物业公司提供的保安服务达到完全杜绝治安事件的发生。

    三、物业公司未尽保安义务的后果

    鉴于物业公司与业主之间存在的合同关系,一旦物业公司不履行或不完全履行自己的保安义务,物业公司就应当对业主承担违约责任,而且这种责任的承担并不以给业主造成的实际损失为前提。

    通常,在物业公司虽然违约但未给业主造成实际损失的情况下,物业公司承担违约责任的形式和条件比较简单。业主可根据物业公司违约程度的不同,要求其继续履行、采取补救措施或减少收取物业管理费。然而一旦业主因受到实际损害,转而要求物业公司承担赔偿责任的,情况就会变得相对复杂。此时,衡量物业公司是否承担赔偿责任的标准就是以下四大要件:一、物业公司主观上是否有过错。二、物业公司是否有违约行为(违约是前提条件,无违约的话,物业公司即无责任)。三、有损害结果。四、违约行为与损害结果之间存在因果关系。

    在这四大要件中,物业公司的违约行为及业主的损害结果是显而易见的,责任认定的关键在于对物业公司主观过错及因果关系 的认定。

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www.fang668.com p; 首先是过错认定。基于物业公司与业主间的合同关系,物业公司对业主负有善良管理人的注意义务,应采取合理有效的行为履行该种义务。如果物业公司因故意或过失没有采取相应的保安措施,而导致犯罪分子有机可乘,给业主造成损失的,就可认定物业公司存在过错。其次是因果关系。有观点认为,既然物业公司与业主形成了合同法律关系,那么在业主人身、财产受到侵害的过程中,因物业公司未按合同约定提供相应的保安服务,为犯罪分子实施犯罪行为创造条件或者提供便利,物业公司对此就负有责任。然而问题是,就连公安部门都不能防止犯罪或者侵权的发生,那么又怎么能指望仅是提供防范性安全保卫服务的物业公司,能做到连国家权利机关都做不到的事情呢?更何况,物业公司的保安服务仅限于事先预防及事后协助。实际上,不论物业公司采取怎样的保安措施,如果致害人真的要采取侵害行为,物业公司对此也是无能为力的。当然,物业公司在收取物业管理费的同时却不履行义务,客观上也确实为致害人的侵害行为提供了便利,增加了损害发生的可能性。因此,本律师认为,判断有无因果关系的关键在于所发生的损害赔偿事件中,物业公司有无尽到善良注意义务。尽到善良注意义务的,就无因果关系;未尽善良注意义务的,就应认定存在因果关系。

    四、损害赔偿责任的承担

    一旦物业公司的,行为具备了损害赔偿构成的四要件,业主就有权要求损害赔偿。至于物业公司在业主损害赔偿中是全部由物业公司进行赔偿,还是由物业公司赔偿部分损失,现有两种观点:

    第一种观点认为,由物业公司赔偿业主部分损失较为合理。理由是,虽然物业公司存在违约行为,且应进行违约损害赔偿,但主要责任者应是犯罪分子,次要责任是物业公司,故责任应由物业公司与犯罪分子共同承担,如业主的全部损失均要物业管理公司赔偿,属扩大物业公司责任范围,有失公正。对于赔偿的数额,在目前法律尚无明文规定的情况下,应分清责任的主次,酌情作出处理。本律师认为,由于受害业主明显处于弱者地位,在许多情况下,一旦受到损害,将对整个家庭造成致命打击,如果致害人无力对其造成的损害结果进行赔偿的话,那么对受害业主的权益的保护只能说是水中花、镜中月。

    第二种观点认为,物业公司的赔偿责任与致害人的赔偿责任之间是一种不真正连带责任关系。理由是,为避免致害人无力向受害业主作出赔偿,物业公司所承担的赔偿责任又显着轻微的情况发生,出于公平原则的要求,在物业公司违反保安责任致使业主在小区内受到损害时,所产生的损害赔偿责任理应由物业公司与致害人承担不真正连带责任。当然,在物业公司承担损害赔偿责任后,物业公司有权向致害人追偿。因为,虽然物业公司存在违约行为,但损害结果的发生是由犯罪分子直接造成的,故最终的赔偿责任应由真正的致害人承担,物业公司享有追偿权。本律师认为,第二种观点明显扩大了物业公司的责任范围,导致权利义务不对等,不利于物业公司的生存和发展。从根本上讲,也有可能会间接损害到业主的利益。

    综上所述,物业公司承担责任的前提条件均是其未尽善良注意义务。换句话说,只要物业公司尽到了善良注意义务,物业公司就不需要承担赔偿责任。由此可见,决定物业公司命运的不是别人正是物业公司自己。基于物业公司的保安责任涉及多个法律问题,本文所论述的仅是一些比较浅层次的东西。为帮助读者对以上所述有更深刻的认识,本律师将在下期文章中结合实际发生的案例,进行具体分析。

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