物业创优申报工作建议

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致To:总经理办公室                         日期:2010年10月28日
由From:物业管理处—xxx                    编号:P&M/M&M-28/10/2010
事宜:关于达标申报工作的建议               页码:共7页

    根据《评分细则》,示范大厦标准共分为九大项内容。将实行实地对照检查评分的办法进行考量,由于此前未有类似工作经验,以下为申报工作的一些设想,请陈总审批。

    一、经曾总批示的关于达标申报工作意见中,一些项目的解决设想:

    1、按《评分细则》的要求,需要与业主签定《物业管理委托合同》,曾总对此批示“可解决”。建议物业公司与军沙公司正式签定一份《物业管理委托合同》,约定物业公司与军沙公司的责权利。这样既可拿全分1分。

    2、对曾总批示的第2项,我们认为,xx广场目前只有军沙公司一个业主,其它是物业使用人即租户,物业管理委托主体按《条例》规定只能是业主军沙公司。没有必要与租户签定任何其它主体协议。

    3、对第3项,曾总批示“建立使用制度”,建议由行政部拟出维修基金具体使用申请及执行程序与制度,物管处提供资料参考。即可拿全分1分。由于只涉及唯一业主,此项比较简单,还可借此理顺广场物业设施维修中的费用问题,明确物业公司与业主的关于设施维修的义务。

    4、装修手册,房屋使用手册等按曾总的批示,由物管处负责建立。设想制作一本《投资广场物业使用手册》,包含这些内容即可。

    5、第5项,按《条例》规定,“只有一个业主的……不需要成立业主大会”,由业主执行业主大会的权利,所以,以此项对我们来说不需要。

    6、第6项关于争创规划和具体实施方案,建议由行政部统一制订报业主同意,即符合细则标准,拿全分1分。

    7、关于“建立各项管理制度,岗位工作标准,制定具体的落实措施和考核办法”的要求,其中主要检查项目均需要呈报资料,主要有:物业管理服务工作程序,质量保证制度,收费管理制度,财务制度,岗位考核制度。一处不合格扣0.2分。由于此前我们的制度与程序均按酒店标准做的,与物业达标要求有一定距离,所以此项工作较繁浩,物管处目前仅

www.fang668.com 保安队程序基本可说是完善的,其它均需再加以充实。据本次物管上岗证培训的姚教授讲,她作为达标考核组成员对这项检查很认真,而且,这一项目对提高我们的管理水平是大有好处的。建议分工如下:由物管处负责充实完善整理服务工作程序;行政部负责质量保证制度、岗位考核制度;财务部负责收费管理制度与财务制度的整理。并由行政部统一格式及编要求,以便达到文风统一的目的。

    8、第9项由于我们是同一集团的,“向业主公开物业管理费收支情况”没有任何问题。但认为不必向使用人即租户公示。具体如何做,需向物管科询问。

    9、第11项由物管处负责完善服务制度。

    10、第12项,曾总批示“改进”,物管处将按要求改进“意见征询单”做好这一工作。

    11、第13、14项,物管处将责成维修队完善。

    12、第15项,物管处将安排保安队及消防专员来负责落实。

    13、第16、17项已完成。

    14、第19、20、21、22、23、24项,由管理处维修队在近期完善。

    15、其它余下的部分,由物管处来制定程序与制度,再实施,均可达到。

    二、关于资料整理工作的建议:

    申报资料按我们的设想,应该是向检查人展示我们如何达到了标准的一个呈述性的材料,其工作量也很大,据向本市荣鑫花园(去年省优示范小区)等了解,以及我们的理解、设想大致需要整理出以下方面的资料:

    1、《基础管理》部分:
    1)接管验收手续。
    2)与业主的物业管理委托合同。
    3)维修基金管理使用制度。
    4)物业使用手册、装修手册、业主公约等公众性制度。
    5)争创达标的规划与实施方案。
    6)各项管理制度、各岗位工作标准和具体落实措施、考核办法等企业管理文件。
    7)管理人员、专业技术人员名册文件(持证上岗资质说明)。
    8)企业收费、财务管理、会计核算、税收方面的说明文件(规章、制度、资格证明等)。
    9)投资广场总平面图、地下管网图、房屋数量、种类、用途统计表(成册)。房屋及共同设施设备大中型检修记录文件(影印、复印件),共同设备设施的设计安装图纸资料及台帐。以上共四大项,其中共用设备包含、电力、电梯、给排水、消防、监控等设施设备的资料及台帐。
    10)租户/业主档案(统计成册)、房屋及配套设施权属清册(设备设施、固资登记表)。
    11)客户服务程序(报修、求助、建议、问询、质疑、投诉处理、回访)与制度、记录。
    12)客户意见征询记录,整改情况记录,满意率调查记录。
    13)维修服务承诺制度,返修记录,维修后的回访记录。

    2、《房屋管理及维修养护》部分:
    1)大厦楼栋、楼层、房号标志(图证),方向平面图、驻大厦各单位名录标识(图证)。
    2)大厦外观等图片、招牌、霓虹灯等图片(图证)。
    3)大厦内装饰中结构安全、管线的规范(图证)。

    3、《共用设备管理》部分:
    1)综合要求:
    ①设备概况统计(成册、台帐)
    ②设备安全运行、岗位责任制、巡检、维保、运行记录、维修档案管理等相关制度与记录。
    ③各机房卫生与整洁情况(照片)
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www.fang668.com p; ④设备操作维修的专业人员资证说明及操作规程文件。

    2)供电系统:
    ①正常供电、限电、停电有明确审批权限并按规定时间通知用户。(程序、制度文件)
    ②临时用电管理与停电应急处理措施。
    ③双电源切换热备操作说明。
    ④其它与电力系统有关的资料。(如概况、说明、图片等)

    3)弱电系统:
    ①系统概况(图片、说明、清册、台帐)。
    ②维保、巡检等程序。
    ③运行、检修记录。

    4)消防系统:
    ①消防中心、消防设备概况(图片、说明)。
    ②消防宣传、培训、演习计划,各区域防火责任人名录。
    ③消防应急方案,消防疏散示意图、标志(文、图)。
    ④火灾隐患大检查制度与记录。

    5)电梯系统:
    ①电梯准用证、年检合格证、维保合同(概况、图片)。
    ②电梯运行规定、电梯机房、轿厢、井道状况(图、文)。
    ③电梯维保、操作人员证件。
    ④排险方案说明。

    6)给排水系统:
    ①各项用水供水管理制度、合理用水、节水计划。
    ②设备概况(图、文)。
    ③二次供水卫生达标(达到很困难,建议放弃此2分)。
    ④水泵、水池、水箱管理措施说明。
    ⑤给排水检修、保养制度与记录说明。

    7)空调系统:
    ①中央空调系统概况(图、文说明)。
    ②中央空调监控、维保等制度与记录,应急处理方案。

    4、《共用设施管理》部分:
    概况、说明(图、文),含道路、楼道、大堂公共照明、及其它。

    5、《保安与车辆管理》部分:
    1)封闭式管理方案。
    2)保安队伍概况、值班与巡逻制度、保安文明值勤、训练有束、语言规范及认真负责的说明。
    1)厦安全防范措施(方案、说明)。
    2)大厦停车、车辆管理制度与程序。

    6、《环卫管理》部分:
    1)环卫设备概况。(垃圾箱等整个产生、收集、转运、处理程序说明
    2)消杀计划与记录。
    3)保洁标准与工作记录。

    7、《绿化管理》部分:
    绿化概况(图、文)说明。

    8、精神文明建设:
    公告栏、宣传栏、广场文化图文说明。

    9、《管理效益》部分:
    1)有偿服务项目与方案、多种经营方案。
    2)大厦物业管理经营状况(报告、文件、盈利)。
    以

www.fang668.com 上资料说明完全按《评分细则》要求概括,实为繁浩的工作,建议陈总根据专业分工划分各部门共同承担,并由行政部统一编制格式及装订成册。列明清册供检查人员审核、报送等。

    三、其它建议:

    1)公司宣传册:建议根据物业公司特点,重点宣传公司员工团队、管理团队、企业文化内涵及企业概况说明、管理模式说明等。再以所管项目(投资广场、卧龙公寓)的概况为辅。
    2)物业项目宣传册,即投资广场整个物业概况汇总的图文说明。

    设想以上述资料构成一个完整的达标申报体系,另从实际工作中对能达到的贯标、已达到的检查巩固。上述建议案只是一个设想,请陈总批示。

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